Būvatļauja.lv

8. posms: ekspluatācija, pārdošana, izīrēšana

Īsā atbilde: pēc nodošanas ekspluatācijā vēl trīs darbi: reģistrācija (kadastrs + zemesgrāmata), uzturēšana (īpašnieka pienākumi ēkas drošībai) un — ja plānots — pārdošana vai izīrēšana, kur sakārtoti dokumenti tieši pārvēršas cenā un darījuma ātrumā.

Lejupielādēt ceļvedi

Reģistrācija: būve "uz papīra"

  • Kadastrs — būves kadastrālā uzmērīšana un datu reģistrācija (parasti sākta jau nodošanas gaitā).
  • Zemesgrāmata — īpašuma tiesību nostiprināšana uz būvi. Tikai zemesgrāmatas ieraksts ir juridiski saistošais īpašumtiesību pierādījums — bez tā nav pilnvērtīga darījuma un ķīlas.
  • Pārbaudi, lai adrese un sastāvs sakrīt kadastrā, zemesgrāmatā un BIS — nesakritība ir biežākais darījumu apstādinātājs.

Īpašnieka pienākumi ekspluatācijā

  • Uzturēt būvi tā, lai tā neapdraud cilvēkus un īpašumu (Būvniecības likuma vispārīgā prasība); publiskām ēkām — periodiskās tehniskās apsekošanas normatīvos noteiktā kārtībā.
  • Apkures iekārtu un dūmvadu regulārā apkope/tīrīšana (arī apdrošināšanas prasība).
  • Energosertifikāts: pārdodot vai izīrējot ēku, tam jābūt — pasūti laicīgi, ja vecais beidzies.
  • Pārbūves un funkciju maiņas ekspluatācijas laikā = jauns aplis pa ieceres ceļiem; "klusās" pārbūves uzkrājas kā problēma nākamajā darījumā.

Pārdošana: dokumenti = nauda

Pircēja (un viņa bankas) acīm īpašums ir tik labs, cik tā dokumenti:

  • Pilns komplekts (nodota būve, zemesgrāmata, energosertifikāts, aktuāla uzmērīšanas lieta, bez nesaskaņotu pārbūvju pēdām) → pilna cena, ātra darījuma virzība, bankas finansējums pircējam bez šķēršļiem.
  • Nepilns komplekts → riska atlaide 5–10 %+ vai darījums apstājas bankas atteikumā. Sakārtošana pirms pārdošanas gandrīz vienmēr atmaksājas — skat. nodošana ekspluatacijā.
  • Attīstītājam: datu istaba (visi dokumenti sakārtoti no pirmās dienas) saīsina pircēja due diligence un tur cenu sarunā.

Zemes pārdošana bez būvniecības — arī attīstība

Ja lēmums ir nevis būvēt, bet pārdot zemi: vērtību ceļ nevis sludinājums, bet sakārtotas apbūves tiesības (zonējums, detālplānojums, koncepts ar ekonomiku) — pircējs-attīstītājs maksā par noņemtu plānošanas risku. Starpība starp "kā ir" cenu un cenu ar sakārtotām tiesībām mēdz būt desmitos procentu. Metodika: attīstības ekonomika.

Izīrēšana (īsi)

  • Dzīvojamai īrei — rakstisks līgums un ierakstīšana zemesgrāmatā aizsargā abas puses (Dzīvojamo telpu īres likums).
  • Komercplatībām: nomnieka pārbūves vienmēr caur saskaņošanas procesu — nomnieka "kosmētika" ar sienu pārbīdi ir īpašnieka problēma nodošanā.

Biežākās kļūdas

  • Nenostiprināt būvi zemesgrāmatā "jo nekur nedeg" — deg tieši darījuma brīdī.
  • Pārdošanu sākt bez dokumentu audita — defektus atrod pircēja banka, sliktākajā brīdī.
  • Energosertifikātu atcerēties sludinājuma dienā.
  • Ekspluatācijā uzkrāt nesaskaņotas izmaiņas.

Kur meklēt palīdzību

Pirms pārdošanas izdari dokumentu auditu (ko var izdarīt arī pats pēc čeklista); ja atrodas caurumi — to aizpildīšana ir standarta pakalpojums, kura izmaksas parasti ir mazākas par cenas atlaidi, ko prasītu pircējs.

Sazināties ar mums

Avoti